안녕하세요~
부산경매학원 위드경매학원입니다~!
무더위가 성큼 다가오는 요즘
배우는 열정만큼은 더 뜨거워지는 이곳은
바로 저희 위드경매학원 전문가반 수업 현장 입니다~!ㅎㅎ
저희 학원 같은경우 기초반에서 기본기 충분히 다지시고
전문가반에서는 이제 실제 현장을 바라보는 눈을 키워가게 되는데요~!!!
이번 시간에는 많은 분들이 궁금해하시는 재개발&재건축을 중심으로
실전 투자에서 꼭 짚고 가야 할 핵심 개념과 분석 방법을 함께 공부해보았습니다~!!ㅎㅎ
먼저, 주택 공급에는 기본적인 원칙이 있습니다~!!
우리나라는 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택이나 토지를 소유하는 것을 제한하고 있습니다.
예를 들어 한 사람이 여러 채의 주택을 공급받을 수 없도록 하는 것인데요~!
다만 예외적으로
재건축사업을 위한 토지를 소유하고 있는 경우나
근로자 기숙사 혹은 국가나 지방자치단체 소속으로 주택을 공급하는 경우에는
소유한 주택 수만큼 공급받을 수 있도록 허용하고 있습니다~!
재건축사업의 경우에도
일반지역과 조정대상지역의 기준이 다릅니다~!!
조정대상지역이 아닌 곳에서는 소유한 주택 수만큼 공급받을 수 있지만
조정대상지역에서는 2017년 6월 19일 이후 최초로 사업시행인가가 신청된 지역을 기준으로
1주택만 공급받을 수 있도록 제한되었습니다~!!
그렇다면 어떤 기준일을 기준으로 분양권을 인정받게 될까요?ㅎㅎ
정비구역으로 지정되거나 고시가 된 날
또는 시도지사가 투기억제를 위해 지정한 별도의 기준일이 있다면
그 날짜를 기준으로 분양권 산정이 이루어지게 됩니다~!!
예를 들어
- 한 필지의 토지가 여러 필지로 분할되었거나
- 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 바뀐 경우
- 동일인이 소유한 토지와 건축물이 각각 나뉘어 소유되게 된 경우
- 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나
공동주택으로 새로 건축하는 과정에서 소유자가 늘어난 경우
등은 모두 기준일 이전인지 여부가 중요한 판단 기준이 됩니다~!!
"부산" 같은경우 정비사업에서 주택 등을 분양받을 권리를
인정하는 기준일이 따로 정해져 있습니다~!!
신규 정비구역으로 지정될 가능성이 있는 지역에 대해서는
사전타당성 검토를 신청한 날짜를 기준으로 삼고 있고
어떤 구나 군에서 정비계획을 입안해 요청한 경우에는
그 안이 통보된 날짜를 기준으로 삼게 됩니다~~
분양 대상에서 신경써서 봐야하는 부분은
무허가 건축물의 경우인데요~!!
1989년 3월 29일 이전에 지어진 기존 무허가 건축물은 분양자격이 있지만
그 이후에 신발생된 무허가 건축물은 분양자격이 없습니다~!!!!
만약 한 필지의 토지를 여러 명이 공동으로 소유하고 있다면
그 면적이 60제곱미터 이상일 경우 공유자 각각에게 분양자격이 주어지게 됩니다.
그리고 종전 토지와 건축물의 가액이 일정 규모 이상이어야만 분양이 가능하며
사업 방식이 전환된 경우에는
전환되기 전에 환자로 지정받은 자도 분양 대상이 될 수 있습니다~!!
마지막으로 많은 분들이 궁금해하시는
‘입주권’과 ‘분양권’의 차이에 대해서도 설명드릴게요~!ㅎㅎ
입주권은 보통 조합원 자격으로 갖게 되는 권리이고~
분양권은 일반 분양을 통해 확보하는 권리입니다.
입주권은 초기 투자금이 많고 거래 절차가 복잡한 반면~
분양권은 상대적으로 투자금이 적고 거래도 간편한 편입니다!!
입주권은 가격만 맞으면 언제든지 매수가 가능하지만
분양권은 담보 설정 등 조건이 있어 거래가 어렵습니다~!!
또한 입주권은 일반 분양 이후에는 매도가 어렵고
분양권은 매도에 제한이 없습니다~~
분양가는 보통 입주권이 더 저렴하고
입주권에는 확장비나 가전제품 무상 지원 등의 혜택도 많은 편입니다~!
세금 측면에서는 입주권이 부동산 종류에 따라
취득세가 1.1%에서 4.6%까지 발생할 수 있지만
분양권은 일반적으로 1.1%에서 3.5% 사이의 세율이 적용됩니다~!!
입주권은 조합원에게 청산금 책임이 발생할 수 있지만
분양권은 그렇지 않다는 차이점도 있습니다~!ㅎㅎㅎ
오늘은 또 새롭게 재개발&재건축 수업에 대해
포스팅 하기위해 입문 할때 유용한 정보들 위주로 적어보았는데요~
저희 바로 내일 부산경매학원 위드경매학원의
5월 기초반이 개강합니다~!ㅎㅎㅎ
매달 개강하는 기초반이지만
매달 혜택이 다르기때문에 잘 확인해보시고~~
좋은 기회가 있을때 놓치지마시고 꼭 등록해서 수업 들어보시면 좋을거같습니다!
관련된 자료들 밑에 첨부하며
오늘의 포스팅은 여기서 마무리하겠습니다~!
* 5월 가정의 달
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