[부산경매학원 위드경매전문학원] - 11월 양수전 강사님의 추천물건

 

부산경매학원 위드경매전문학원

오늘은 매달 진행되는

[ 이달의 경매추천물건&권리분석 ]

수업을 포스팅 해보겠습니다~!!

 

양수전 강사님께서

11월에 픽해주신 물건은

 

" 총 8건 입니다~! "

 

- 부산 수영구 민락동 한백빌라

- 부산 해운대구 우동 경동마리아나아파트

- 부산 남구 용호동 주택

- 부산 수영구 민락동 주택

- 부산 서구 암남동 송도더렉슬파노라마

- 부산 동래구 사직동 쌍용더플래티넘

사직아시아드아파트

- 부산 사상구 엄궁동 엄궁롯데캐슬리버

- 부산 사하구 하단동 근린주택

 

오늘은 같은 주택 물건이지만

다른 특징을 가진 두가지 물건을 비교해보겠습니다~!

 

한쪽은 넓은 대지와 다양한 부속설비로

활용도가 높은 ‘용호동 주택’

VS

다른 한쪽은 재개발 가능성이 있는 ‘민락동 단독주택’

인데요!

① 남구 용호동 주택

같은 경우는~!

 

감정가: 1,462,098,100원

→ 3차 최저가 716,428,000원 (49%)

 

토지: 306.1㎡ / 건물: 422.34㎡

용도: 제2종 일반주거지역

부속: 차고·창고등 포함

 

이 물건은 넓은 대지와 건물 규모,

그리고 차고와 창고까지 포함된 게 큰 특징이에요!!

 

임대·리모델링·다세대 재구성 등

쓰임새가 다양해서

실수요보다는 활용형 투자자에게 적합합니다~!!

한명에게만 대항력이 있는데,

 

배당요구를 했기에 대항력은 소멸되고

우선변제권자로 전환되어

낙찰자에게 인수되지 않고

배당금으로 해결됩니다~!

 

특히 소액임차인 범위에 해당하기 때문에

최우선변제금은 매각대금에서 먼저 충당되고~!!

 

3차 최저가(7천) 기준 배당재원이 충분하므로

실무상 리스크가 거의 없습니다~

 

여기서 더 중요한 포인트는~!!

바로 현장에 직접가서

확인해보아야 할 체크포인트인데요~

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먼저는 주차 여부 입니다~

대지 내 주차장 또는 주차선이 있는지

구조 확인을 해야하고

재건축 시 1층 주차장 의무가 붙을 수 있어

구조를 미리 체크 해야합니다!!

 

또 도로 접면 및 소유에 관한 사항인데요~

사진상 도로 접함 → 지적도와 도로대장으로 ‘국유지인지 사유지인지’ 확인이 필요합니다!

 

마지막으로 가스/난방 방식인데요~

주택은 꼭~!!

도시가스 인입 여부, 보일러 종류, 전력용량

확인 해보셔야 합니다~

② 수영구 민락동 주택

감정가: 971,772,680원

→ 2차 최저가 680,241,000원 (70%)

 

토지: 172.4㎡ / 건물: 218.38㎡

용도: 제2종 일반주거지역

구역: 민락4구역 재개발(상업지역 인근)

비고: 사업이 반려된 상태로 조사됨

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민락동은 재개발 기대감이 크지만,

감정평가서에 “사업이 반려된 상태로 조사됨”

이라는 문구가 있어~

 

현재 구역 추진 여부를

현장에서 직접 확인해야 하는 물건이에요!

📍 재개발재건축 물건은

부산정비사업 사이트 + 현장 조합방문이 정답이에요~

https://dynamice.busan.go.kr/

여기에 들어가면 정비구역 위치, 단계,

시공사, 조합사무실 주소를 볼 수 있어요~!!

 

하지만 행정 사이트는 정보가

수개월 지연 반영되는 경우가 많다보니

 

현장에 직접 가서 조합사무실을 방문하고

최근 회의 결과, 재추진 계획, 반려 사유를

직접 들어보는 게 정확합니다~!

 

재개발은 ‘서류보다 발품’이 진짜예요!!

 

 

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💬 정리하자면

 

> 용호동은 ‘현금흐름 + 부속자산 활용형’ 물건,

민락동은 ‘입지 메리트 + 재개발 스토리형’ 물건이에요!!

 

두 물건 모두 낙찰 후 인수 리스크는 낮지만,

방향성은 완전히 달라요~

하나는 즉시 활용 가능한 실속형,

다른 하나는 미래가치형(단, 현장확인 필수)이죠~

이렇듯 현장과 실무에서

실질적으로 활용이 가능한 정보들, 꿀팁들은

전문가를 통해 얻을수 있는데요~

 

저희 부산경매학원 위드경매전문학원은

매달 기초반 개강

&평생회원제 전문가반

을 운영하고 있습니다~!!

 

관심있는 분들은 아래

매달 개강하는 기초반 정보 꼭 확인해보시고

관심있는분들은 언제든 편하게 문의주세요♥

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12/2(화)

기초반 개강

 

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