반갑습니다!! 여러분
부산경매학원 위드경매전문학원입니다!
오늘은 김태경원장님의 전문가반 수업
"2월 경매추천물건 & 권리분석" 시간이었습니다!
정책 변화가 곧 경매 시장 기회
최근 정부가 다주택자 주담대 연장 금지, 보유세 강화 등의 규제 카드를 꺼내 들었습니다.
이게 단순한 대책이 아니라 시장의 구조적 국면 변화를 예고하는 것이죠.
경매 시장에서는 이런 정책 변화가
곧 리스크이자 기회입니다!
오늘 포스트는
원장님께서 같은 건물의 두 물건 비교분석을 하신 내용을 통해
전문가는 어떻게 보는지에 대한 시각을
알려드리려고 합니다!
오늘 물건 중 두 곳인
부산광역시 기장군 장안읍 월내리 409-1, 오션뷰타운1차 101동 1층과 3층
비교해주시는 강의를 통해서
"이 물건, 원장님은 이렇게 본다!" 는 것을
깨달을 수 있었습니다!
오늘 입찰 물건인
부산 기장군 장안읍 월내리 오션뷰타운1차 101동 1층은
감정가 1억 4천, 절반가까지 떨어져서
가격만 보면 "왜 안들어가?"라는 말이 당연히 나오겠죠.
하지만, 가격이 아니라
임차인부터 봐야하는데요,
이 물건의 구조를 보면 ▼
✔ 2015년 7월 전입
✔ 전 경매사건 임차인
✔ 소액임차인 배당 수령
✔ 여전히 거주 중
✔ 새로운 낙찰자와 명확한 계약 체결 여부 불명확
여기서, 이 사람은 아직도 대항력이 있을까요?
비교사례로 같은 단지 3층 물건을 보면
임차인은 전 소유자셨습니다.
잔금 납부일은 2월 4일, 전입 유지이지만
말소기준권리가 더 빠릅니다.
✔ 전 소유자가 임차인으로 바뀌는 구조
✔ 대항력은 다음날 0시 발생
✔ 말소기준권리보다 늦음
즉, 대항력이 없으므로 안전한 물건이지요!
다시 1층 물건으로 돌아가보면
이 물건 임차인은 전 소유자가 아닙니다.
기존 임차인이었지요
① 잔금 전 낙찰자와 임대차계약 체결
② 전입 계속 유지
③ 잔금 납부
④ 같은 날 근저당 설정
일 때, 대법원 판례에 따르면
임대차는 소유권 취득과 동시에 유효하고
전입 유지 시 대항력 발생,
근저당보다 우선 가능인 경우
▶ 근저당보다 임차인이 먼저입니다.
그래서, 이 물건을 보실 때의 기준은
“임대차계약 체결 시점과 잔금 납부 시점의 정확한 시간관계”
였습니다.
절반가 물건은 시장이 바보라서 떨어진 게 아니었습니다.
이 물건은 "싸다"의 문제가 아니라
"대항력의 선후" 문제를 봐야 했던 것이지요!
오늘의 수업을 통해
"경매는 가격 게임이 아니라, 순서 게임이라는 것,
그리고 순서를 이기는 사람만 수익을 가져갈 수 있다는 것을
다시 한 번 깨달았습니다!!"
이래서 고수의 권리분석을 들어야 하는 건가봐요~
줄줄이 나열하는 건 누구나 할 수 있지만
그 안에서 정말 무엇을 봐야하는지를
제대로 볼 줄 아는게 실력인 것 같습니다!
여러분도 오셔서 함께 고수의 시각을 배워보세요!
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