부산경매학원 위드경매전문학원
오늘은 전문가반 수업 중
[재개발&재건축] 수업을
포스팅 해보겠습니다~
이 수업은 총 3번으로 나눠 진행되는데
오늘은 마지막 챕터이고요~!
꾸준하게 수강생분들이
찾아주시는 수업이라
오늘도 오전, 오후 모두
많은 분들이 찾아주셨어요!!
오늘은 특히
분양/보상/이주 전체 흐름에
대해 수업하셨고~
재개발이나 재건축 구역에 포함되면,
제일 먼저 궁금한 게
“누가 분양을 받을 수 있는지”,
“이주비는 얼마나 나오는지”,
“세입자나 상가 점유자 보상은 어떻게 되는지”
이런 부분들이죠~
✅ 분양 대상은 누가 되나?
일단 기본적으로 건물 전체 면적이
60㎡ 이상이면 분양 대상에 들어가고
부산은 따로 면적 기준이 없어서
이 기준만 충족하면
대부분 분양자격이 생깁니다!!
그리고 무주택자 인정 기준이 조금 까다로운데,
20㎡ 이상 되는 주택에 실제로 살고 있었고,
기준일 이전부터 계속 거주해온
무주택 세대면 인정되는 방식입니다~!
무허가 건물도
기준일 이전에 지어진 건물이라면
분양을 받을 수 있는데,
기준일 이후로 추가 증축했거나
새로 올렸으면 분양은 안됩니다~!
토지를 쪼개놓은 경우도 헷갈리는데,
기준일 이전에 여러 필지로
나눠져 있었다면 각각 분양자격이 인정되고
공동소유로 묶여있는 토지는
추산액 이상이어야 분양을 받을 수 있습니다!
✅ 상가·근린시설 분양은
어떻게 나눠주냐?
상가나 부대복리시설은
‘순위’라는 게 있는데
쉽게 말해서 사업자등록 상태,
종전 건물 가치(종전가액),
그리고 공동주택 분양 여부 등을 따져서
1순위부터 7순위까지 나눠집니다~!
사업자등록이 되어 있고
종전가액이 추산액 이상이면 1순위,
사업자등록이 없어도
종전가액이 기준을 넘으면 2순위,
그 외에는 공동주택 받았는지 여부,
추산액 이상인지 여부 등을
기준으로 쭉 순위가 내려갑니다~!!
★결론은★
‘기존에 진짜로 영업을 해왔는지,
종전 건물 가치가 충분한지’
이 두 가지가 핵심인거죠~!
✅ 이주비는
얼마나 나오고 어떻게 받냐?
이주비는
감정가의 40~60% 정도로 정해져서
조합마다 조금씩 다르고,
여기에 추가로 붙는 10%는
이자를 내야 하는 ‘유이자’라고 보면 됩니다~
예를 들면,
감정가가 2억이면 60% 기준으로
1억2천 정도가 이주비로 나오는 거죠~!
▼이주비 절차▼는
이주계획 나오고 → 이주비 신청하면
먼저 20~30% 정도 선지급 됩니다!
이후 전기·수도·도시가스·정화조 같은
공과금 정리하시고
공가 확인 받고 열쇠 반납하신 뒤
마지막으로 이주비 잔금 받고
이후에 소유권 이전이 진행됩니다!!
이 과정에서 제출해야 하는
*공과금 완납 확인
*공가상태 확인
*세대열람
이런 서류들이 있습니다!!
이주비 자체가 모자라면
대출로 더 받을 수도 있는데~
대출 한도는 종전자산 평가금액의 60% 이내이고
이자는 조합에서 부담하는 형태로 많이 갑니다!
최초 이주는 20%
세입자 보증금을 돌려줘야 할 때는
중도금, 공가 확인되면 잔금~
이런 식으로 순차적으로 지급되는 구조예요!!
세입자 주거이전비는
가구원 수에 따라 금액이 달라지는데
대략 한 사람당
1천만 원대 중반 정도라고 보면 되요!!
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